Банкротство застройщика. Правовые аспекты

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от                                  26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем, участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

1 - возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

2 - погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

3 - участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

4 - участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

5 - необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

6 - требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый "подреестр" – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований "за реестром", что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

1.                 путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

2.                 путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

3.                 привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства   о     банкротстве,    поскольку     введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты   прав     обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона                             от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403                        «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Резюмируя, отметим, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.